Rechner
Tilgungsrechner für Immobilien: Annuität, Tilgungsplan und Zinsstress
Der Tilgungsrechner zeigt für ein Annuitätendarlehen die monatliche Rate, den Tilgungsplan, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und was passiert, wenn die Anschlussfinanzierung teurer wird. Optional rechnest du jährliche Sondertilgungen mit.
Tilgung berechnen
Ergebnis
- Monatliche Rate
- 916,67 €
- Rate pro Jahr
- 11.000,00 €
- Am Ende der Zinsbindung
- Restschuld
- 152.189,16 €
- Zinsen in der Zinsbindung
- 62.189,16 €
- Tilgung in der Zinsbindung
- 47.810,84 €
- Rate nach der Zinsbindung
- 887,77 €
- Gesamtlaufzeit
- Vollständig getilgt
- nach 35 Jahren und 2 Monaten
- Zinsen insgesamt
- 177.475,80 €
- Gesamtzahlung
- 377.475,80 €
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Zinsstress: Was passiert, wenn der Anschlusszins steigt?
Die Tabelle zeigt, wie sich die Rate nach dem Ende der Zinsbindung verändert, wenn der Anschlusszins um bis zu drei Prozentpunkte höher ausfällt als angenommen. Der Rechner nimmt an, dass du nach der Zinsbindung mit derselben anfänglichen Tilgung in Prozent weiterzahlst. Deshalb steigt die Rate mit dem Zins, du tilgst schneller, und die Laufzeit wird kürzer; die Gesamtzinsen steigen trotzdem. Wer die Rate nach der Zinsbindung konstant halten will, tilgt bei höherem Zins langsamer und zahlt länger.
| Anschlusszins | Rate pro Monat nach der Zinsbindung | Mehrbelastung pro Monat | Zinsen insgesamt | Laufzeit bis zur Tilgung |
|---|---|---|---|---|
| 5,00 % (wie eingegeben) | 887,77 € | – | 177.475,80 € | 35 Jahren und 2 Monaten |
| 6,00 % (+1 Prozentpunkt) | 1.014,59 € | +126,82 € | 192.008,10 € | 33 Jahren und 2 Monaten |
| 7,00 % (+2 Prozentpunkte) | 1.141,42 € | +253,65 € | 205.163,86 € | 31 Jahren und 7 Monaten |
| 8,00 % (+3 Prozentpunkte) | 1.268,24 € | +380,47 € | 217.193,93 € | 30 Jahren und 3 Monaten |
Tilgungsplan
| Jahr | Rate im Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld am Jahresende | Zinssatz |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 11.000,00 € | 6.935,21 € | 4.064,79 € | 195.935,21 € | 3,50 % |
| 2 | 11.000,00 € | 6.790,63 € | 4.209,37 € | 191.725,84 € | 3,50 % |
| 3 | 11.000,00 € | 6.640,92 € | 4.359,08 € | 187.366,76 € | 3,50 % |
| 4 | 11.000,00 € | 6.485,88 € | 4.514,12 € | 182.852,64 € | 3,50 % |
| 5 | 11.000,00 € | 6.325,33 € | 4.674,67 € | 178.177,96 € | 3,50 % |
| 6 | 11.000,00 € | 6.159,06 € | 4.840,94 € | 173.337,02 € | 3,50 % |
| 7 | 11.000,00 € | 5.986,88 € | 5.013,12 € | 168.323,91 € | 3,50 % |
| 8 | 11.000,00 € | 5.808,58 € | 5.191,42 € | 163.132,49 € | 3,50 % |
| 9 | 11.000,00 € | 5.623,94 € | 5.376,06 € | 157.756,43 € | 3,50 % |
| 10 (Ende der Zinsbindung) | 11.000,00 € | 5.432,73 € | 5.567,27 € | 152.189,16 € | 3,50 % |
| 11 | 10.653,24 € | 7.538,73 € | 3.114,51 € | 149.074,65 € | 5,00 % |
| 12 | 10.653,24 € | 7.379,38 € | 3.273,86 € | 145.800,79 € | 5,00 % |
| 13 | 10.653,24 € | 7.211,89 € | 3.441,36 € | 142.359,43 € | 5,00 % |
| 14 | 10.653,24 € | 7.035,82 € | 3.617,42 € | 138.742,01 € | 5,00 % |
| 15 | 10.653,24 € | 6.850,75 € | 3.802,50 € | 134.939,52 € | 5,00 % |
| 16 | 10.653,24 € | 6.656,20 € | 3.997,04 € | 130.942,48 € | 5,00 % |
| 17 | 10.653,24 € | 6.451,71 € | 4.201,54 € | 126.740,94 € | 5,00 % |
| 18 | 10.653,24 € | 6.236,75 € | 4.416,49 € | 122.324,45 € | 5,00 % |
| 19 | 10.653,24 € | 6.010,79 € | 4.642,45 € | 117.682,00 € | 5,00 % |
| 20 | 10.653,24 € | 5.773,27 € | 4.879,97 € | 112.802,03 € | 5,00 % |
| 21 | 10.653,24 € | 5.523,61 € | 5.129,64 € | 107.672,39 € | 5,00 % |
| 22 | 10.653,24 € | 5.261,16 € | 5.392,08 € | 102.280,32 € | 5,00 % |
| 23 | 10.653,24 € | 4.985,30 € | 5.667,95 € | 96.612,37 € | 5,00 % |
| 24 | 10.653,24 € | 4.695,31 € | 5.957,93 € | 90.654,44 € | 5,00 % |
| 25 | 10.653,24 € | 4.390,49 € | 6.262,75 € | 84.391,70 € | 5,00 % |
| 26 | 10.653,24 € | 4.070,08 € | 6.583,16 € | 77.808,53 € | 5,00 % |
| 27 | 10.653,24 € | 3.733,27 € | 6.919,97 € | 70.888,56 € | 5,00 % |
| 28 | 10.653,24 € | 3.379,23 € | 7.274,01 € | 63.614,56 € | 5,00 % |
| 29 | 10.653,24 € | 3.007,08 € | 7.646,16 € | 55.968,40 € | 5,00 % |
| 30 | 10.653,24 € | 2.615,89 € | 8.037,35 € | 47.931,05 € | 5,00 % |
| 31 | 10.653,24 € | 2.204,68 € | 8.448,56 € | 39.482,49 € | 5,00 % |
| 32 | 10.653,24 € | 1.772,44 € | 8.880,80 € | 30.601,69 € | 5,00 % |
| 33 | 10.653,24 € | 1.318,08 € | 9.335,16 € | 21.266,53 € | 5,00 % |
| 34 | 10.653,24 € | 840,48 € | 9.812,77 € | 11.453,76 € | 5,00 % |
| 35 | 10.653,24 € | 338,44 € | 10.314,80 € | 1.138,96 € | 5,00 % |
| 36 | 1.144,77 € | 5,81 € | 1.138,96 € | 0,00 € | 5,00 % |
So rechnet der Tilgungsrechner
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich. Sie setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen; mit sinkender Restschuld werden die Zinsen kleiner und der Tilgungsanteil größer. Die Bank gibt meist Sollzins und anfängliche Tilgung vor, daraus ergibt sich die Rate:
Rate pro Monat = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Zinsen im Monat = Restschuld ÷ 12 × Sollzins · Tilgung im Monat = Rate − Zinsen
Nach dem Ende der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden. Der Rechner nimmt an, dass du die Restschuld mit dem Anschlusszins und derselben anfänglichen Tilgung in Prozent fortführst: neue Rate = Restschuld × (Anschlusszins + Tilgung) ÷ 12. Das ist dasselbe Modell wie in der Analyse von Mietvesta. Sondertilgungen verringern am Jahresende die Restschuld, nicht die Rate.
Beispiel: 200.000,00 € bei 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung
| Größe | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Rate pro Monat | 200.000,00 € × (3,5 % + 2,0 %) ÷ 12 | 916,67 € |
| Restschuld nach zehn Jahren | 120 Monatsraten, Zinsen jeweils auf die Restschuld | 152.189,16 € |
| Davon getilgt | 200.000,00 € − Restschuld | 47.810,84 € |
| Gezahlte Zinsen in zehn Jahren | Summe der Monatszinsen | 62.189,16 € |
| Rate nach der Zinsbindung (Anschlusszins 5,0 %) | Restschuld × (5,0 % + 2,0 %) ÷ 12 | 887,77 € |
| Vollständig getilgt | bei gleichbleibender anfänglicher Tilgung | nach 35 Jahren und 2 Monaten |
Die Zinsen machen im ersten Jahr den größten Teil der Rate aus. Erst nach und nach steigt der Tilgungsanteil. Bei einem Anschlusszins von 8,00 % statt 5,00 % läge die Rate nach der Zinsbindung bei 1.268,24 € statt 887,77 € pro Monat.
Hinweise zur Modellrechnung
- Zinsbindung: Während der Zinsbindung gilt der vereinbarte Sollzins. Das Ende der Zinsbindung ist der Zeitpunkt, an dem du die Konditionen neu verhandelst; hier entsteht das Zinsänderungsrisiko, das der Zinsstress zeigt.
- Kündigung nach zehn Jahren: Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins kannst du nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei längerer Zinsbindung kannst du dann umschulden.
- Vereinfachungen: Der Rechner rechnet mit Monatsraten und monatlicher Verzinsung auf die Restschuld. Banken können Zinsen anders berechnen, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Zinsbindungs- oder Tilgungsänderungen und die letzte Rate abweichend regeln. Maßgeblich ist dein Darlehensvertrag.
- Nicht enthalten: Nebenkosten des Kaufs (siehe Kaufnebenkosten-Rechner), Steuern, Vorfälligkeitsentschädigung und Versicherungen.
Hinweis
Rechenhilfe, keine Rechts- oder Steuerberatung und kein Finanzierungsangebot. Der Rechner ist eine Modellrechnung auf Basis deiner Angaben und ersetzt weder ein Angebot deiner Bank noch eine Finanzierungsberatung. Stand der Erläuterungen: 8. Oktober 2026.
Rechtsgrundlage (Stand 8. Oktober 2026)
Weiterrechnen mit Mietvesta
Die Analyse in Mietvesta verbindet Darlehen, Anschlusszins, Steuern und Cashflow am selben Objekt und zeigt den Zinsstress für Varianten wie Buy & Hold oder Fix & Flip. Ob sich die Finanzierung lohnt, prüfst du zuerst mit dem Mietrendite-Rechner; mehr zum Gesamtbild auf der Seite Vermietersoftware.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens?
Multipliziere das Darlehen mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung und teile durch 12. Bei 200.000,00 €, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 200.000,00 € × 5,5 % ÷ 12 = 916,67 € pro Monat.
Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Im Beispiel (200.000,00 €, 3,5 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung) bleiben nach zehn Jahren rund 152.189,16 € Restschuld. Der Rechner ermittelt sie Monat für Monat, indem er die Zinsen auf die jeweilige Restschuld berechnet und den Rest der Rate als Tilgung verbucht.
Was ist Zinsstress bei der Anschlussfinanzierung?
Beim Zinsstress rechnest du durch, wie sich die Rate nach dem Ende der Zinsbindung verändert, wenn der Anschlusszins höher ausfällt als erwartet. Der Rechner zeigt Aufschläge von einem bis drei Prozentpunkten auf den Anschlusszins samt Mehrbelastung pro Monat und Gesamtzinsen.
Was bewirkt eine höhere Tilgung?
Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Rate, senkt aber die Restschuld schneller und damit die Zinskosten insgesamt. Probiere im Rechner zum Beispiel 2, 3 und 4 Prozent aus und vergleiche Laufzeit, Restschuld nach der Zinsbindung und Gesamtzinsen.
Wie werden Sondertilgungen berücksichtigt?
Eine eingegebene Sondertilgung wird jeweils am Jahresende von der Restschuld abgezogen. Sie verringert die Restschuld und damit die künftigen Zinsen, die monatliche Rate bleibt gleich. Das Darlehen ist dadurch früher getilgt. Ob und in welcher Höhe dein Vertrag Sondertilgungen erlaubt, steht im Darlehensvertrag.
Kann ich mein Darlehen nach zehn Jahren kündigen?
Ja. Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins kannst du nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dieses Recht kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen werden.
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