Rechner
Mietrendite-Rechner: Brutto, Netto, Kaufpreisfaktor und Cashflow
Die Mietrendite zeigt, wie viel eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Geld abwirft. Der Rechner ermittelt Brutto- und Nettomietrendite, den Kaufpreisfaktor und den Cashflow vor Steuern, mit Kaufnebenkosten, nicht umlagefähigen Kosten und optionaler Finanzierung.
Mietrendite berechnen
Ergebnis
- Rendite
- Bruttomietrendite
- 4,80 %
- Nettomietrendite
- 3,66 %
- Kaufpreisfaktor
- 20,83
- Investition
- Jahreskaltmiete
- 12.000,00 €
- Kaufnebenkosten
- 28.925,00 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 278.925,00 €
- Nettoertrag pro Jahr
- 10.200,00 €
- Finanzierung und Cashflow
- Darlehen
- 200.000,00 €
- Eigenkapital
- 78.925,00 €
- Annuität pro Monat
- 916,67 €
- Zinsen im ersten Jahr
- 6.935,21 €
- Tilgung im ersten Jahr
- 4.064,79 €
- Cashflow vor Steuern pro Monat
- -66,67 €
- Cashflow vor Steuern pro Jahr
- -800,00 €
- Cashflow in % des Eigenkapitals
- -1,01 %
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So rechnet der Mietrendite-Rechner
Die Mietrendite setzt die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Preis der Immobilie. Je nachdem, welche Kosten du berücksichtigst, entstehen vier Kennzahlen:
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Annuität (je Monat)
Die Annuität ist die gleichbleibende Rate eines Annuitätendarlehens: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12 pro Monat. Der Rechner verwendet dafür dasselbe Darlehensmodell wie die Analyse in Mietvesta. Das Darlehen bezieht sich auf den Kaufpreis; die Kaufnebenkosten bringst du in dieser Rechnung als Eigenkapital mit.
Beispiel: Wohnung für 250.000,00 €, Kaltmiete 1.000,00 € pro Monat
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12 × 1.000,00 € | 12.000,00 € |
| Bruttomietrendite | 12.000,00 € ÷ 250.000,00 € | 4,80 % |
| Kaufpreisfaktor | 250.000,00 € ÷ 12.000,00 € | 20,83 |
| Kaufnebenkosten | 11,57 % von 250.000,00 € | 28.925,00 € |
| Gesamtinvestition | 250.000,00 € + 28.925,00 € | 278.925,00 € |
| Nettoertrag | 12.000,00 € − 1.800,00 € | 10.200,00 € |
| Nettomietrendite | 10.200,00 € ÷ 278.925,00 € | 3,66 % |
| Darlehen | 80 % von 250.000,00 € | 200.000,00 € |
| Annuität pro Monat | 200.000,00 € × (3,5 % + 2,0 %) ÷ 12 | 916,67 € |
| Cashflow vor Steuern pro Monat | 1.000,00 € − 150,00 € − 916,67 € | -66,67 € |
Die Bruttomietrendite wirkt mit 4,80 % ordentlich, die Nettomietrendite liegt mit 3,66 % spürbar darunter. Der Cashflow vor Steuern ist negativ, weil die Annuität einen Tilgungsanteil enthält: Im ersten Jahr zahlst du 4.064,79 € Tilgung. Dieses Geld fließt nicht in einen Kostenposten, sondern senkt deine Restschuld.
Was die Kennzahlen zeigen und was nicht
- Bruttomietrendite: schneller Vergleich von Angeboten. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und alle laufenden Kosten und fällt deshalb am höchsten aus.
- Nettomietrendite: berücksichtigt die Gesamtinvestition und die Kosten, die der Eigentümer trägt. Sie ist die belastbarere Vergleichszahl, hängt aber stark davon ab, wie vollständig du die Kosten ansetzt.
- Kaufpreisfaktor: der Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent Bruttomietrendite (1 ÷ 25). Je niedriger der Faktor, desto schneller sind die Mieteinnahmen rechnerisch so hoch wie der Kaufpreis.
- Cashflow vor Steuern: zeigt, wie viel Geld nach Kosten und Kapitaldienst monatlich bleibt oder fehlt. Er sagt nichts über Wertentwicklung und Tilgungsgewinn.
Nicht enthalten sind Steuern, Mietsteigerungen, Wertentwicklung, Sonderumlagen, Renovierung und Leerstand außerhalb des angesetzten Betrags. Für die Steuer spielen unter anderem die Abschreibung (AfA, § 7 EStG), die absetzbaren Zinsen und dein persönlicher Steuersatz eine Rolle; sie lassen sich nur mit deinen Einkommensdaten rechnen. Die Analyse in Mietvesta rechnet Darlehen, Steuern, Cashflow und Zinsstress objektbezogen, siehe Vermietersoftware.
Hinweis
Rechenhilfe, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Rechner ist eine Modellrechnung auf Basis deiner Angaben und vereinfachter Annahmen (gleichbleibende Rate, keine Sondertilgung, keine Mietsteigerung). Er ersetzt weder eine Finanzierungsberatung noch die Prüfung durch eine Steuerberatung. Stand der Erläuterungen: 8. Oktober 2026.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Bruttomietrendite?
Teile die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und multipliziere mit 100. Im Beispiel sind das 12.000,00 € ÷ 250.000,00 € = 4,80 %. Kaufnebenkosten und laufende Kosten bleiben dabei unberücksichtigt.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zuerst die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete ab und bezieht den Ertrag auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Im Beispiel: 4,80 % brutto gegenüber 3,66 % netto.
Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor bei 4 Prozent Bruttomietrendite?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: 1 ÷ 0,04 = 25. Der Kaufpreis entspricht dann dem 25-Fachen der Jahreskaltmiete. Umgekehrt ergibt ein Faktor von 20 eine Bruttomietrendite von 5 Prozent.
Gehören die Kaufnebenkosten in die Mietrendite?
Bei der Bruttomietrendite meist nicht, bei der Nettomietrendite schon: Sie bezieht sich auf die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Wie hoch die Nebenkosten ausfallen, hängt vom Bundesland ab; der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt sie für alle 16 Länder.
Warum kann der Cashflow negativ sein, obwohl die Rendite gut aussieht?
Die Rendite bezieht sich auf die Immobilie, der Cashflow auf deine Finanzierung. Die Annuität enthält Zinsen und Tilgung. Bei hohem Fremdkapitalanteil übersteigt sie schnell die Miete nach Kosten, obwohl ein Teil davon als Tilgung dein Vermögen erhöht.
Berücksichtigt der Rechner Steuern?
Nein. Das Ergebnis gilt vor Steuern. Die Abschreibung nach § 7 EStG, abzugsfähige Zinsen und dein Steuersatz verändern den tatsächlichen Überschuss. Für eine Berechnung nach Steuern brauchst du deine Einkommensdaten oder eine Steuerberatung.
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