Ratgeber für Investoren
Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Kaufpreisfaktor erklärt
Die Mietrendite zeigt, wie viel Ertrag eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum Preis bringt. Dieser Ratgeber erklärt Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor mit Formeln und einem durchgerechneten Beispiel, ordnet den Cashflow ein und nennt typische Fehler.
Das Wichtigste in Kürze
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Schnell berechnet, aber ohne Kosten.
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Aussagekräftiger, weil sie Nebenkosten und Bewirtschaftung berücksichtigt.
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 Prozent.
- Cashflow vor Steuern = Miete − Kosten − Kapitaldienst. Er zeigt, was monatlich übrig bleibt oder fehlt, und hängt von deiner Finanzierung ab.
- Wichtig: Alle Kennzahlen sind Modellrechnungen vor Steuern und sagen nichts über Wertentwicklung, Mietsteigerung oder Leerstand.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und lässt alle Kosten außer Acht.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000,00 € und bringt 1.000,00 € Kaltmiete im Monat. Die Jahreskaltmiete beträgt 12 × 1.000,00 € = 12.000,00 €. Die Bruttomietrendite ist 12.000,00 € ÷ 250.000,00 € = 4,80 %.
Verwende die Kaltmiete ohne umlagefähige Betriebskosten: Diese zahlt der Mieter, und sie sind für dich ein durchlaufender Posten. Die Bruttomietrendite eignet sich für einen ersten Vergleich von Angeboten, überschätzt aber den tatsächlichen Ertrag.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt, was dich die Immobilie wirklich kostet: auf der Einnahmenseite die Kosten, die du als Eigentümer trägst, auf der Investitionsseite die Kaufnebenkosten.
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Nicht umlagefähige Kosten
Betriebskosten legst du auf den Mieter um, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Nicht dazu gehören die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Sie trägst du selbst. Typische Posten für die Rechnung:
- Verwaltung, zum Beispiel Hausverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung,
- Instandhaltungsrücklage oder erwartete Reparaturen,
- Mietausfallwagnis, also ein Betrag für Leerstand und Zahlungsausfälle,
- Kosten, die der Mietvertrag nicht auf den Mieter überträgt, und der Anteil leerstehender Einheiten.
Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis kommen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision. Die Steuer unterscheidet sich je nach Bundesland (§ 11 GrEStG in Verbindung mit den Landesgesetzen); bei der Maklerprovision gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, dass beide Seiten sie in gleicher Höhe tragen, wenn der Makler für beide tätig ist (§ 656c BGB). Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner bestimmst du den Prozentsatz für dein Bundesland.
Beispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000,00 € |
| − nicht umlagefähige Kosten pro Jahr | 1.800,00 € |
| = Nettoertrag | 10.200,00 € |
| Kaufpreis | 250.000,00 € |
| + Kaufnebenkosten (11,57 %) | 28.925,00 € |
| = Gesamtinvestition | 278.925,00 € |
| Nettomietrendite | 10.200,00 € ÷ 278.925,00 € = 3,66 % |
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) sagt, das Wievielfache der Jahreskaltmiete der Kaufpreis ist.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Im Beispiel: 250.000,00 € ÷ 12.000,00 € = 20,83. Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Aus Faktor 25 folgt 1 ÷ 25 = 4 Prozent. Ein niedrigerer Faktor bedeutet eine höhere Bruttomietrendite.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite |
|---|---|
| 15 | 6,67 % |
| 20 | 5,00 % |
| 25 | 4,00 % |
| 30 | 3,33 % |
Cashflow und Eigenkapital
Die Mietrendite beschreibt die Immobilie, der Cashflow beschreibt deine Finanzierung. Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du eine gleichbleibende Rate aus Zinsen und Tilgung (Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12 pro Monat).
Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Annuität (je Monat)
Im Beispiel finanzierst du 80 Prozent des Kaufpreises, also 200.000,00 €, mit 3,5 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung. Die Annuität beträgt 916,67 € pro Monat. Der Cashflow vor Steuern ist 1.000,00 € − 150,00 € − 916,67 € = -66,67 € pro Monat. Von der Rate fließen im ersten Jahr 4.064,79 € in die Tilgung. Sie senken deine Schulden, sind aber im Cashflow ein Abfluss.
Das Eigenkapital ist die Gesamtinvestition abzüglich Darlehen: 278.925,00 € − 200.000,00 € = 78.925,00 €. Der Jahres-Cashflow von -800,00 € entspricht -1,01 % des Eigenkapitals. Ohne Darlehen wäre der Cashflow vor Steuern 10.200,00 € pro Jahr bei 278.925,00 € Eigenkapital (3,66 %). Die Tilgungsentwicklung zeigt der Tilgungsrechner.
Steuern fehlen in dieser Rechnung. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig; Zinsen, laufende Kosten und die Abschreibung (AfA, § 7 EStG) mindern das steuerpflichtige Ergebnis. Ob am Ende ein Überschuss oder ein Verlust steht, hängt von deinem Einkommen ab und lässt sich nur individuell berechnen.
Gesamtbeispiel auf einen Blick
| Kennzahl | Ergebnis |
|---|---|
| Bruttomietrendite | 4,80 % |
| Nettomietrendite | 3,66 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,83 |
| Annuität pro Monat | 916,67 € |
| Cashflow vor Steuern pro Monat | -66,67 € |
| Cashflow vor Steuern pro Jahr | -800,00 € |
Mit eigenen Zahlen rechnest du im Mietrendite-Rechner.
Einordnung und typische Fehler
Eine allgemeingültige „gute“ Rendite gibt es nicht. Sie hängt von Lage, Zustand, Zinsniveau und deinem Risiko ab. Hilfreich sind zwei Vergleiche: Liegt die Nettomietrendite unter dem Zins deines Darlehens, wirkt der Hebel der Fremdfinanzierung tendenziell gegen dich, solange die Immobilie nicht an Wert gewinnt. Und: Eine auffallend hohe Bruttomietrendite kann auf höhere Risiken oder höhere Kosten hindeuten.
- Die Bruttomietrendite wird mit Renditeangaben anderer Anlagen verglichen, die nach Kosten gerechnet sind.
- Kaufnebenkosten fehlen in der Nettomietrendite, oder es wird zu wenig für Instandhaltung und Mietausfall angesetzt.
- Warmmiete statt Kaltmiete wird verwendet; die umlagefähigen Betriebskosten verfälschen dann das Ergebnis.
- Tilgung wird als Kostenposten behandelt oder umgekehrt ganz vergessen; beides verzerrt Cashflow und Rendite.
- Die Rechnung ignoriert Steuern, Sonderumlagen, Renovierung und das Ende der Zinsbindung (siehe Zinsstress im Tilgungsrechner).
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Wichtiger Hinweis
Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen auf dem Stand vom 8. Oktober 2026 und ersetzt keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung. Alle Zahlen sind Rechenbeispiele und Modellrechnungen vor Steuern. Prüfe Kosten, Steuern und Finanzierung für dein Objekt, gegebenenfalls mit Steuerberatung oder Finanzierungsberatung.
Rechtsgrundlagen (Stand 8. Oktober 2026)
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Nettomietrendite?
Ziehe von der Jahreskaltmiete die nicht umlagefähigen Kosten ab und teile durch die Summe aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Im Beispiel: (12.000,00 € − 1.800,00 €) ÷ 278.925,00 € = 3,66 %.
Welche Kosten gehören nicht in die Nettomietrendite?
Umlagefähige Betriebskosten, denn sie zahlt der Mieter. Nicht umlagefähig und damit anzusetzen sind Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) und ein Betrag für Mietausfall. Finanzierungskosten gehören zum Cashflow, nicht zur Mietrendite.
Wie hängen Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite zusammen?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Bei 4 Prozent beträgt er 1 ÷ 0,04 = 25, bei 5 Prozent 20 und bei 6 Prozent rund 16,7. Je niedriger der Faktor, desto höher die Bruttomietrendite.
Warum ist die Nettomietrendite niedriger als die Bruttomietrendite?
Weil sie vom Ertrag die laufenden Kosten des Eigentümers abzieht und den Ertrag auf die höhere Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten bezieht. Beides verkleinert das Ergebnis. Im Beispiel sind es 4,80 % brutto und 3,66 % netto.
Was ist der Unterschied zwischen Rendite und Cashflow?
Die Rendite bewertet das Objekt unabhängig von der Finanzierung. Der Cashflow zeigt, was nach Kosten und Kapitaldienst monatlich bleibt. Er ist negativ, wenn die Annuität die Miete nach Kosten übersteigt, auch wenn ein Teil davon als Tilgung dein Vermögen erhöht.
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Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow vor Steuern.
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