Rechner
Mieterhöhung und Kappungsgrenze berechnen (§ 558 BGB)
Bis zu welcher Höhe darfst du die Miete erhöhen? Der Rechner bestimmt die Höchstmiete aus ortsüblicher Vergleichsmiete und Kappungsgrenze (20 oder 15 Prozent in drei Jahren) und zeigt Wartefrist, Sperrfrist und Zustimmungsfrist.
Höchstmiete und Fristen berechnen
Ergebnis
- Obergrenzen
- Miete vor drei Jahren
- 600,00 €
- Kappungsgrenze
- 20 %
- Höchstmiete nach Kappungsgrenze
- 720,00 €
- Höchstmiete nach Vergleichsmiete
- 750,00 €
- Höchstmögliche Kaltmiete
- 720,00 €
- Begrenzt durch
- Kappungsgrenze
- Erhöhung
- Neue Kaltmiete
- 720,00 €
- Erhöhung pro Monat
- +20,00 €
- Erhöhung gegenüber heute
- 2,86 %
- Erhöhung gegenüber vor drei Jahren
- 20,00 %
- Neue Miete je m²
- 12,00 €
- Fristen
- Verlangen frühestens am
- 01.03.2025
- Erhöhte Miete frühestens ab
- 01.06.2025
- Zustimmung des Mieters bis
- 31.12.2026
- Erhöhte Miete zu zahlen ab
- 01.01.2027
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So rechnet der Rechner
Bei einer Festmiete kannst du vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB). Zwei Obergrenzen gelten gleichzeitig, die niedrigere setzt die Grenze:
Obergrenze Vergleichsmiete = Wohnfläche × ortsübliche Vergleichsmiete je m²
Obergrenze Kappungsgrenze = Miete vor drei Jahren × (100 % + 20 % bzw. 15 %)
Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel sich die Miete innerhalb von drei Jahren erhöhen darf: um höchstens 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten, bleiben außer Betracht. Der Rechner rundet die Grenze auf volle Cent ab.
Beispiel: Wohnung mit 60 m², aktuelle Miete 700 €
Die Miete betrug vor drei Jahren 600 € und gilt in der heutigen Höhe seit der Erhöhung zum 01.03.2024; das Verlangen soll am 20.10.2026 zugehen. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent erlaubt höchstens 720,00 €. Die Vergleichsmiete von 12,50 € je m² ergibt bei 60 m² eine Obergrenze von 750,00 €. Die niedrigere Grenze gilt: Die Höchstmiete beträgt 720,00 €, begrenzt durch die Kappungsgrenze. Die Miete darf also um 20,00 € steigen (2,86 % gegenüber heute, 20,00 % gegenüber vor drei Jahren).
Fristen
- Wartefrist: Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Im Beispiel: frühestens am 01.03.2025.
- Sperrfrist: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Im Beispiel: erhöhte Miete frühestens ab 01.06.2025.
- Zustimmungsfrist: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Bei Zugang am 20.10.2026: Zustimmung bis 31.12.2026, erhöhte Miete ab 01.01.2027.
- Klage: Stimmt der Mieter nicht rechtzeitig zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Die Sperrfrist behandelt der Rechner vorsichtig: Ist sie am Wirkungstag noch nicht abgelaufen, zeigt er einen Fehler, statt zu einem späteren Termin zu verschieben.
Voraussetzungen und Grenzen
- Form und Begründung: Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Als Begründungsmittel nennt das Gesetz unter anderem einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2). Die Begründung ist nicht Teil dieser Rechnung.
- Keine Staffel- oder Indexmiete: Während einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB), bei einer Indexmiete eine Erhöhung nach § 558 (§ 557b Abs. 2 BGB). Der Rechner setzt eine Festmiete voraus. Für die Indexmiete gibt es den Indexmiete-Rechner.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Sie wird aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren gebildet (§ 558 Abs. 2 BGB). Den Wert je Quadratmeter gibst du selbst ein; der Rechner kennt keinen Mietspiegel.
- Nicht berücksichtigt: Der Rechner bildet zwei Sonderfälle des § 558 BGB nicht ab: Die Kappungsgrenze gilt nicht, wenn eine Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist (Abs. 4). Und von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a BGB abzuziehen (Abs. 5).
- Gebiete mit 15 Prozent: Welche Gemeinden dazugehören, bestimmen die Landesregierungen per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 BGB).
- Zugang: Die Fristen beginnen mit dem Zugang des Verlangens beim Mieter, nicht mit dem Datum des Schreibens. Der Rechner arbeitet mit dem voraussichtlichen Tag, den du einträgst.
Hinweis
Rechenhilfe, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Rechner beruht auf deinen Angaben und dem Rechtsstand vom 8. Oktober 2026. Er prüft weder die Wirksamkeit deines Mietvertrags noch die Zuordnung deiner Gemeinde zu einem Gebiet mit 15 Prozent noch die Qualität der Begründung. Ein Mietrechtsreformgesetz (BT-Drs. 21/6807) war zum Stand der Prüfung nicht verabschiedet und ist nicht berücksichtigt. Prüfe den Einzelfall oder lass ihn rechtlich prüfen.
Rechtsgrundlagen (Stand 8. Oktober 2026)
Mieterhöhung in der Mietverwaltung
Im Bereich Mieter von Mietvesta gibt es einen Mieterhöhungs-Assistenten, der dieselben Regeln verwendet: Er prüft Fristen, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete anhand deines Mietvertrags und erzeugt auf Wunsch den Entwurf eines Schreibens, den du vor dem Versand selbst prüfst. Mehr dazu auf der Seite Vermietersoftware. Bei einer Indexmiete hilft der Ratgeber Indexmiete erhöhen.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Miete in drei Jahren steigen?
Bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, sind es 15 Prozent. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB zählen nicht mit.
Wie berechne ich die Kappungsgrenze?
Multipliziere die Miete von vor drei Jahren mit 1,20 (oder 1,15). Bei 600 € ergibt das 720,00 € bei 20 Prozent. Die neue Miete darf zusätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen; die niedrigere der beiden Grenzen gilt.
Wann darf ich die Miete frühestens wieder erhöhen?
Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (Wartefrist). Außerdem muss die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein (Sperrfrist). Beide Fristen regelt § 558 Abs. 1 BGB; Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden nicht berücksichtigt.
Wie lange hat der Mieter Zeit zuzustimmen?
Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b BGB). Bei Zugang am 20. Oktober ist das der 1. Januar.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Staffelmiete und Indexmiete?
Bei diesen Mietarten gibt es keine Erhöhung nach § 558 BGB: Während einer Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2), bei einer Indexmiete Erhöhungen nach § 558 (§ 557b Abs. 2). Die Miete ändert sich dort nur nach der Vereinbarung.
Welche Begründung braucht das Mieterhöhungsverlangen?
Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Der Rechner prüft die Begründung nicht.
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