Rechner
Indexmiete-Rechner: Neue Miete nach § 557b BGB berechnen
Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Du gibst die aktuelle Miete und die beiden Indexwerte ein; der Rechner ermittelt die neue Miete, den frühesten Zeitpunkt der Erklärung und den Beginn der Zahlungspflicht.
Indexmiete berechnen
Ergebnis
- Neue Nettokaltmiete
- 850,00 €
- Veränderung pro Monat
- +50,00 €
- Veränderung des Index
- +6,25 %
- Rechnung
- 800,00 € × 119,0 ÷ 112,0
- Erklärung frühestens am
- 01.07.2024
- Neue Miete zu zahlen ab
- 01.12.2026
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So rechnet der Indexmiete-Rechner
Bei einer Indexmiete vereinbaren die Vertragsparteien, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet, dem Verbraucherpreisindex (§ 557b Abs. 1 BGB). Das Gesetz schreibt keine Rechenformel vor. Üblich ist, die Miete im selben Verhältnis anzupassen, in dem sich der Index verändert hat, sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt:
Neue Miete = aktuelle Miete × Indexwert im Vergleichsmonat ÷ Indexwert im Basismonat
Der Rechner rundet das Ergebnis kaufmännisch auf volle Cent. Er prüft außerdem, ob die Jahresfrist abgelaufen ist und der Vergleichsmonat nach dem Basismonat liegt. Jeder Indexwert hat ein eigenes Feld für das Basisjahr: Nennst du verschiedene Basisjahre, etwa 2015 und 2020, rechnet der Rechner nicht, sondern weist darauf hin, beide Werte aus derselben Destatis-Reihe zu nehmen.
Beispiel mit Beispielwerten: Miete 800,00 €
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Aktuelle Nettokaltmiete | 800,00 € |
| Indexwert im Basismonat (Mai 2023) | 112,0 |
| Indexwert im Vergleichsmonat (August 2026) | 119,0 |
| Veränderung des Index | 6,25 % |
| Neue Miete | 800,00 € × 119,0 ÷ 112,0 = 850,00 € |
| Zugang der Erklärung (Beispiel) | 20.10.2026 |
| Neue Miete zu zahlen ab | 01.12.2026 (Beginn des übernächsten Monats) |
Die Indexwerte dieses Beispiels sind frei gewählt, damit sich die Rechnung leicht nachvollziehen lässt. Sie sind keine amtlichen Zahlen.
Voraussetzungen und Grenzen nach § 557b BGB
- Schriftliche Vereinbarung: Eine Indexmiete gibt es nur, wenn der Mietvertrag sie schriftlich vorsieht (Abs. 1). Der Rechner setzt das voraus.
- Mindestens ein Jahr unverändert: Während der Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr gleich bleiben (Abs. 2). Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB (Modernisierung, Betriebskosten) werden dabei nicht mitgezählt. Der Rechner geht vorsichtig davon aus, dass die Erklärung erst nach Ablauf des Jahres zugehen darf.
- Erklärung in Textform: Du musst die Änderung gegenüber dem Mieter in Textform erklären und dabei die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag angeben (Abs. 3). E-Mail genügt der Textform; entscheidend für die Fristen ist der Zugang.
- Zahlung ab dem übernächsten Monat: Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen (Abs. 3 Satz 3). Geht die Erklärung im Oktober zu, gilt die neue Miete ab 1. Dezember.
- Keine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete: Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist bei einer Indexmiete ausgeschlossen (Abs. 2 Satz 3). Die Kappungsgrenze gilt deshalb nicht; für Festmieten gibt es den Rechner Mieterhöhung und Kappungsgrenze.
- Mietpreisbremse: Die Regeln der Mietpreisbremse gelten nur für die Ausgangsmiete der Indexvereinbarung (Abs. 4).
- Basisjahr: Destatis veröffentlicht den Verbraucherpreisindex derzeit mit dem Basisjahr 2020 (2020 = 100); eine Umstellung auf 2025 ist für etwa 2028 angekündigt. Vergleiche nur Werte desselben Basisjahrs.
Sinkt der Index, ergibt die Formel eine niedrigere Miete. Wie der Mietvertrag eine Senkung behandelt, entnimmst du dem Vertrag. Der Rechner zeigt das rechnerische Ergebnis und weist darauf hin.
Hinweis
Rechenhilfe, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Rechner beruht auf deinen Angaben und dem Rechtsstand vom 8. Oktober 2026. Ob deine Indexvereinbarung wirksam ist, ob Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB zu berücksichtigen sind und wie die Erklärung formuliert sein muss, prüfst du im Einzelfall oder lässt es prüfen. Ein Mietrechtsreformgesetz (BT-Drs. 21/6807) war zum Stand der Prüfung nicht verabschiedet und ist nicht berücksichtigt.
Rechtsgrundlagen und Datenquelle (Stand 8. Oktober 2026)
Indexmiete in der Mietverwaltung
Im Bereich Mieter von Mietvesta gibt es einen Mieterhöhungs-Assistenten, der dieselben Regeln verwendet: Er prüft Mietart, Jahresfrist und Zahlungsbeginn und erzeugt auf Wunsch ein Schreiben als Entwurf, den du vor dem Versand selbst prüfst. Mehr zur Verwaltung deiner Mietverhältnisse findest du auf der Seite Vermietersoftware; der Ablauf der Erhöhung ist im Ratgeber Indexmiete erhöhen erklärt.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Indexmiete?
Üblich ist die verhältnisgleiche Anpassung: neue Miete = aktuelle Miete × neuer Indexwert ÷ alter Indexwert. Im Beispiel mit frei gewählten Werten sind das 800,00 € × 119,0 ÷ 112,0 = 850,00 €. Das Gesetz schreibt keine Formel vor, entscheidend ist der Mietvertrag.
Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?
Die Miete muss nach § 557b Abs. 2 BGB jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine feste Erhöhungsrunde gibt es nicht: Du kannst die Anpassung erklären, sobald das Jahr abgelaufen ist und sich der Index verändert hat. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht mit.
Ab wann muss der Mieter die neue Indexmiete zahlen?
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 BGB). Geht die Erklärung am 20. Oktober zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Dezember. Entscheidend ist der Zugang, nicht das Datum des Schreibens.
In welcher Form muss die Erklärung erfolgen?
Die Änderung der Miete muss in Textform erklärt werden, zum Beispiel per Brief oder E-Mail. Die Erklärung nennt die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag (§ 557b Abs. 3 BGB). Die Vereinbarung der Indexmiete selbst muss schriftlich getroffen sein.
Darf ich bei einer Indexmiete bis zur Vergleichsmiete erhöhen?
Nein. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist bei einer Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Die Miete ändert sich nur über den Index und über Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen.
Wo finde ich die Indexwerte für die Berechnung?
Das Statistische Bundesamt (Destatis) veröffentlicht den Verbraucherpreisindex monatlich, etwa in der Datenbank Genesis-Online unter Tabelle 61111-0002. Achte darauf, dass beide Werte dasselbe Basisjahr haben; derzeit gilt 2020 = 100. Der Rechner lädt keine Daten nach, du gibst die Werte selbst ein.
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Mieterhöhung und Kappungsgrenze
Höchstmiete nach § 558 BGB mit Kappungsgrenze, Sperrfrist und Zustimmungsfrist.
Indexmiete erhöhen: Voraussetzungen und Ablauf
Vereinbarung, Jahresfrist, Erklärung in Textform und Rechenbeispiel nach § 557b BGB.
Nächster Schritt
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