Ratgeber für Vermieter
Indexmiete erhöhen: So gehst du als Vermieter vor
Bei einer Indexmiete passt du die Miete an den Verbraucherpreisindex an, ohne dass der Mieter zustimmen muss: Du erklärst die Änderung in Textform, und die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat. Dieser Ratgeber zeigt Voraussetzungen, Ablauf und ein Rechenbeispiel.
Das Wichtigste in Kürze
- Vereinbarung: Eine Indexmiete gibt es nur, wenn sie schriftlich im Mietvertrag vereinbart ist. Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (§ 557b Abs. 1 BGB).
- Jahresfrist: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB).
- Erklärung: Du erklärst die Änderung in Textform. Zustimmung brauchst du nicht. Anzugeben sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag (§ 557b Abs. 3 BGB).
- Zahlungsbeginn: Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen.
- Keine Vergleichsmiete: Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist bei einer Indexmiete ausgeschlossen.
Schritt 1: Die Indexvereinbarung prüfen
Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (§ 557b Abs. 1 BGB). Dieser Preisindex ist der Verbraucherpreisindex (VPI). Ohne eine solche schriftliche Vereinbarung kannst du die Miete nicht nach § 557b anpassen.
Lies deshalb zuerst die Klausel im Mietvertrag. Sie nennt in der Regel den Index, die Ausgangsmiete und manchmal weitere Bedingungen, zum Beispiel wie die Anpassung berechnet wird. Maßgeblich ist, was im Vertrag steht; Regeln, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichen, sind unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB).
Schritt 2: Die Jahresfrist beachten
Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten, werden dabei nicht mitgezählt. Frage dich deshalb: Seit wann gilt die aktuelle Miete?
Der Rechner und die Beispiele auf dieser Seite gehen vorsichtig vor: Die Erklärung soll dem Mieter erst zugehen, wenn die aktuelle Miete seit mindestens einem Jahr gilt. Wie genau die Jahresfrist zu zählen ist, wird teils unterschiedlich beurteilt; bei knappen Fristen hilft eine rechtliche Prüfung. Eine feste Erhöhungsrunde gibt es nicht: Nach Ablauf des Jahres kannst du die Anpassung erklären, sobald sich der Index verändert hat.
Schritt 3: Die neue Miete berechnen
Das Gesetz schreibt keine Formel vor. Üblich ist die verhältnisgleiche Anpassung: Die Miete verändert sich im selben Verhältnis wie der Index. Dazu brauchst du zwei Indexwerte derselben Reihe: den Wert des Monats, der bei der letzten Mietfestsetzung galt (Basismonat), und den neuesten veröffentlichten Wert (Vergleichsmonat). Die Werte findest du beim Statistischen Bundesamt; das Basisjahr muss bei beiden gleich sein. Derzeit gilt das Basisjahr 2020 (2020 = 100).
Neue Miete = aktuelle Miete × Indexwert im Vergleichsmonat ÷ Indexwert im Basismonat
Rechenbeispiel (frei gewählte Indexwerte, keine amtlichen Daten)
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Aktuelle Nettokaltmiete | 800,00 € |
| Indexwert im Basismonat (Mai 2023) | 112,0 |
| Indexwert im Vergleichsmonat (August 2026) | 119,0 |
| Veränderung des Index | 6,25 % |
| Neue Miete | 800,00 € × 119,0 ÷ 112,0 = 850,00 € |
| Erhöhung pro Monat | 50,00 € |
Rechne den Betrag kaufmännisch auf Cent genau. Mit eigenen Werten rechnest du im Indexmiete-Rechner.
Schritt 4: Die Erklärung formulieren
Die Änderung der Miete musst du durch eine Erklärung in Textform geltend machen (§ 557b Abs. 3 BGB). Textform bedeutet eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist; ein Brief oder eine E-Mail genügt. Das Gesetz verlangt zwei Angaben: die eingetretene Änderung des Preisindexes und die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Praktisch bewährt hat sich, zusätzlich aufzuführen:
- den Bezug auf die Indexklausel im Mietvertrag,
- Basismonat und Vergleichsmonat mit den Indexwerten und dem Basisjahr,
- die Veränderung des Index in Prozent,
- die bisherige Miete, die neue Miete und den Erhöhungsbetrag,
- den Beginn der Zahlungspflicht (erster Tag des übernächsten Monats nach Zugang).
Sende die Erklärung so, dass du den Zugang beweisen kannst; der Zugang bestimmt den Zahlungsbeginn.
Schritt 5: Den Zahlungsbeginn bestimmen
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Es zählt der Monat des Zugangs, nicht der Tag:
| Zugang der Erklärung | Neue Miete zu zahlen ab |
|---|---|
| 5. Oktober 2026 | 1. Dezember 2026 |
| 31. Oktober 2026 | 1. Dezember 2026 |
| 1. November 2026 | 1. Januar 2027 |
| 20. Dezember 2026 | 1. Februar 2027 |
Im Rechenbeispiel geht die Erklärung am 20. Oktober 2026 zu, die neue Miete von 850,00 € ist also ab dem 01.12.2026 zu zahlen.
Besonderheiten und Grenzen
- Keine Anpassung an die Vergleichsmiete: Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist bei einer Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3). Die Kappungsgrenze spielt hier keine Rolle; für Festmieten gibt es den Rechner Mieterhöhung und Kappungsgrenze.
- Modernisierung: Erhöhungen nach § 559 BGB sind bei einer Indexmiete nur eingeschränkt möglich, nämlich nur für bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen, die du nicht zu vertreten hast (§ 557b Abs. 2 Satz 2, mit einer Ausnahme für bestimmte Modernisierungen). Prüfe den Wortlaut im Einzelfall.
- Mietpreisbremse: Die §§ 556d bis 556g BGB gelten nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung (§ 557b Abs. 4).
- Sinkender Index: Fällt der Index, ergibt die Formel eine niedrigere Miete. Wie dein Vertrag damit umgeht, steht in der Klausel.
- Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 557b Abs. 5).
Typische Fehler
- Die Erklärung stützt sich auf eine Klausel, die nicht schriftlich vereinbart wurde.
- Die Jahresfrist ist noch nicht abgelaufen, oder eine Erhöhung nach den §§ 559 bis 560 BGB wird fälschlich als Fristbeginn gezählt.
- Die Indexwerte stammen aus unterschiedlichen Basisjahren oder der Basismonat passt nicht zur letzten Mietfestsetzung.
- In der Erklärung fehlt die Indexänderung oder der Geldbetrag der neuen Miete beziehungsweise der Erhöhung.
- Der Zahlungsbeginn wird nach dem Datum des Schreibens statt nach dem Zugang bestimmt.
- Zusätzlich wird eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, die bei Indexmiete ausgeschlossen ist.
So unterstützt dich Mietvesta
Im Bereich Mieter von Mietvesta gibt es einen Mieterhöhungs-Assistenten für die Indexmiete. Er prüft anhand deines Mietvertrags, ob eine Indexmiete erfasst ist, berücksichtigt die Jahresfrist, rechnet die neue Miete und den Zahlungsbeginn und erzeugt auf Wunsch den Entwurf einer Erklärung, den du vor dem Versand selbst prüfst. Mehr dazu auf der Seite Vermietersoftware; die Demo zeigt die Mietverwaltung mit Beispieldaten.
Wichtiger Hinweis
Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen auf dem Rechtsstand vom 8. Oktober 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung. Der Einzelfall kann abweichen, etwa durch die Formulierung der Indexklausel oder eine laufende Modernisierung. Ein Mietrechtsreformgesetz (BT-Drs. 21/6807) war zum Stand der Prüfung nicht verabschiedet. Prüfe den aktuellen Wortlaut und lass kritische Fälle rechtlich prüfen, zum Beispiel durch eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder einen Vermieterverband.
Rechtsgrundlagen und Datenquelle (Stand 8. Oktober 2026)
Häufige Fragen
Brauche ich die Zustimmung des Mieters für die Indexmiete?
Nein. Die Änderung der Miete wird durch eine Erklärung des Vermieters in Textform geltend gemacht (§ 557b Abs. 3 BGB). Der Mieter muss nicht zustimmen. Voraussetzung ist eine schriftlich vereinbarte Indexmiete und die Einhaltung der Jahresfrist.
Wie lange muss die Miete bei einer Indexmiete unverändert bleiben?
Mindestens ein Jahr (§ 557b Abs. 2 BGB). Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht mit. Vorsichtig gerechnet sollte dem Mieter die Erklärung erst zugehen, wenn die aktuelle Miete seit einem Jahr gilt.
Ab wann gilt die neue Indexmiete?
Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen. Geht die Erklärung im Oktober zu, ist die neue Miete ab dem 1. Dezember fällig, auch wenn sie erst am 31. Oktober ankommt. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Datum des Schreibens.
Muss die Indexänderung in der Erklärung stehen?
Ja. Die Erklärung muss die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag nennen (§ 557b Abs. 3 BGB). Üblich ist, Basismonat, Vergleichsmonat, beide Indexwerte und die Veränderung in Prozent aufzuführen.
Darf ich zusätzlich die Vergleichsmiete verlangen?
Nein. Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Die Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent gilt nur für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei Festmieten.
Passende Rechner, Ratgeber und Funktionen
Vermietersoftware
Kalkulation vor dem Kauf und Verwaltung im Bestand in einem Cockpit.
Indexmiete-Rechner
Neue Miete nach § 557b BGB aus den Indexwerten, mit Jahresfrist und Zahlungsbeginn.
Mieterhöhung und Kappungsgrenze
Höchstmiete nach § 558 BGB mit Kappungsgrenze, Sperrfrist und Zustimmungsfrist.
Nächster Schritt
Mietvesta in der Demo ansehen
Demo ohne Konto. Mietvesta lässt sich mit Beispieldaten ausprobieren – ohne Konto und ohne Zahlungsdaten. Ob sich neue Nutzer gerade registrieren können, zeigt die Anmeldeseite. Die Demo enthält 15 Beispielobjekte mit Mietverträgen, Buchungen und Abrechnungen.